Referentenentwurf eines Immobilienrechtsbereinigungsgesetzes (ImberG)

Stellungnahme vom 05.03.1998

 

Der Deutsche Notarverein dankt für die Gelegenheit zur Stellungnahme und darf zu dem übersandten Referentenentwurf wie folgt Stellung nehmen.

1.  Verkehrsflächenerwerbsgesetz

Der Deutsche Notarverein hält diesen Teil des Gesetzentwurfs für sachgerecht. Dennoch kann nicht verschwiegen werden, daß er verfassungsrechtlichen Bedenken ausgesetzt ist. Das Verkehrsflächen­erwerbsgesetz trifft materiell Regelungen auf dem Gebiet des öffentlichen Straßen- und Wegerechts. Aus diesem Grunde bestehen Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz des Bundes für dieses Gesetz. Ein Gesetz, das dem Bürger den Verkauf von Verkehrsflächen an die öffentliche Hand zu einem bestimmten Preis vorschreibt, hat enteignungsgleichen Charakter. Ein derartiges Gesetz dürfte jedenfalls dann, wenn die betreffenden Flächen für Landes- oder kommunale Straßen benötigt werden, nur durch den Landesgesetzgeber erlassen werden.

Unabhängig von diesem Bedenken gilt folgendes:

Das Gesetz darf nicht darauf verzichten, den Inhalt des zu schließenden Kaufvertrages selbst zu regeln, z. B. in bezug auf die Gewährleistung für Sachmängel. Dies könnte auch dadurch geschehen, daß das Verkehrsflächenerwerbsgesetz auf die Regelungen des Ankaufs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verweist. Weiterhin sollte es die Person des Anspruchsberechtigten und des Anspruchsverpflichteten definieren. Auf Seiten des Anspruchsberechtigten ist zu unterscheiden zwischen den verschiedenen Straßenbaulastträgern bzw. den anderen Trägern öffentlicher Belange. Auf Seiten des Anspruchsverpflichteten ist zu differenzieren zwischen dem Grundstückseigentümer, dem Nutzer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und dem dinglich Berechtigten am Grundstückseigentum bzw. am Nutzungsrecht. Ebenso wie der Entwurf im Rahmen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes die Person des Verfügungsberechtigten nach dem VZOG in den Kreis der nach diesem Gesetz involvierten Parteien einbezieht, sollte dies auch nach dem Verkehrsflächenerwerbsgesetz erfolgen.

Der Regelung bedarf weiterhin das Verhältnis zwischen dem Verkehrsflächenerwerbsgesetz und dem Vermögensgesetz.

2. Änderung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

Die Regelung in § 14 a wird begrüßt.

Bedenklich erscheint die Regelung in § 39 Abs. 4 des Entwurfs. Bereits die in § 39 Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthaltene Möglichkeit, gleichrangige Erbbaurechte bzw. Nachbar­erbbaurechte zu begründen, ist nicht unbedenklich. Dem Regelungsvorschlag in Abs. 4 ist zwar zuzugeben, daß er geeignet ist, Zweifel im Grundbuchverfahren über die Anwendbarkeit des § 39 auszuschließen. Im Hinblick auf die grundsätzliche Problematik des § 39 erscheint die Regelung jedoch als zu weitgehend. Der Deutsche Notarverein schlägt daher vor, entsprechend der Regelung in § 120 im Grundbuchverfahren die Bescheinigung des einreichenden Notars für ausreichend zu erklären, um § 39 zur Anwendung zu bringen.

Zu eng erscheint die Regelung in § 60 a Abs. 1 des Entwurfs. Kostenteilung muß nicht notwendigerweise auf eine Halbteilung hinauslaufen. Die bisherige Regelung in § 60 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gewährleistet mehr an Flexibilität. Gleiches gilt für § 77 des Entwurfs.

Problematisch ist die Regelung in § 123 des Entwurfs. Ob durch diese Regelung eine Entlastung erzielt werden kann, dürfte fraglich sein. Mindestens ebenso wahrscheinlich ist, daß das Restitutionsverfahren und das Vermittlungsverfahren durch den Streit darüber zusätzlich belastet werden, ob der Restitutionsberechtigte im Fall erfolgreicher Restitution verpflichtet wäre, gerade diesem Vertrag zuzustimmen.

3. Änderung des EGBGB

Die Aufhebung des bisherigen § 78 Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist uneingeschränkt zu begrüßen. Gleichwohl hält der Deutsche Notarverein es für fraglich, ob es der Regelung in Art. 231 § 5a EGBGB bedarf. Der historische Gesetzgeber ist hinsichtlich des Stockwerkseigentums anders verfahren. Die Zukunft wird zeigen, ob sich das Gebäudeeigentum im künftigen Grundstücksmarkt durchsetzt. Aus der Sicht des Deutschen Notarvereins kann es durchaus den betroffenen Eigentümern/Nutzern überlassen bleiben, ob sie die Konsolidation des Gebäude- und des Grundeigentums wollen. Eine wesentliche Rolle wird hierbei der Beleihungswert des Grundstücks spielen. Problematisch erscheint insbesondere die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 2. Die dort getroffene Regelung ist nur geeignet, daß Regelungsproblem zu vertagen, löst es jedoch nicht. Zweckmäßig wäre, die auf den Wertverhältnissen beruhende Regelung des Ranges eingetragener Grundpfandrechte sofort nach der Konsolidation von Grundstücks- und Gebäudeeigentum herbeizuführen und nicht erst ein Zwangsversteigerungsverfahren abzuwarten. Bedenklich erscheint auch die Regelung in § 5 Abs. 4. Sie berücksichtigt zum einen den Ankauf des Gebäudes durch den Grundstückseigentümer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht. Zum anderen trägt eine grundsätzliche erneute Halbteilung zwischen dem Nutzer und dem Restitutionsberechtigten dem Umstand nicht Rechnung, daß der Nutzer nach Durchführung einer ersten Sachenrechtsbereinigung in erhöhtem Maße schutzbedürftig ist. Typischerweise wird der Nutzer nach Ankauf des Grundstücks in erhöhtem Maße Verwendungen auf das Gebäude machen.

4. Änderung der Verordnung über das Erbbaurecht

Die Änderung von § 9 Abs. 2 der Verordnung über das Erbbaurecht, die inhaltlich bereits dem Änderungsvorschlag des Bundesministeriums der Justiz im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes entspricht, wird uneingeschränkt begrüßt. Sie bringt für die Praxis die erhoffte Klarstellung, die der Verordnung über das Erbbaurecht in der Fassung des Sachenrechtsänderungsgesetzes bislang gefehlt hat.

 

Druckversion